巨人配资重磅！时隔九个月，美联储降息，中国楼市迎来大利好，买房？

美国联邦储备委员会当地时间17日宣布，将联邦基金利率目标区间下调25个基点到4.00%-4.25%之间，符合市场普遍预期。

这也是美联储继2024年12月之后，时隔9个月再次宣布降息。

图片来源于财联社

美联储今年可能还有两次降息，分别在当地时间10月29日，12月10日，因为这两个时间点公布利率决议。

点阵图显示，2025年将再降息50个基点。

摩根士丹利预测，2026年美联储还可能七次降息，从3月开始，最终利率达到2.5%–2.75%。

如此看来，这应该是开启了新一轮的降息周期，也意味着可能进入一个全球低利率时代。

美联储降息之后，会让我们的货币政策有了调整的区间，能推动LPR下调，对于综合购房成本来说，能节省综合购房成本。

简单点理解，假设购房者有200万，年限30年的贷款，每个月可能还少还约270元，综合购房成本大约能省下10万。

美联储降息后，中国央行的货币政策空间有望得到进一步拓展。在国内，房贷利率主要参考贷款市场报价利率（LPR）。随着美联储降息，市场资金成本下降，这可能推动中国的 LPR 下调，进而使得房贷利率随之降低。以具体数据为例，若房贷利率从当前的 3.5% 降至 3%，贷款 100 万，贷款期限 30 年，按照等额本息还款法计算，月供将减少约 270 元，30 年下来，购房者将节省约 9.7 万元的利息支出。房贷利率的降低，无疑将减轻购房者的月供压力，对于那些有购房意愿但因还款压力而犹豫不决的刚需和改善型购房者来说，是一个极大的利好消息。这将刺激他们释放购房需求，进入房地产市场。然而，我们也必须警惕，过低的房贷利率可能会引发一些投机行为，这与我国长期坚持的 “房住不炒” 政策导向背道而驰。因此，政府在制定相关政策时，必然会在刺激需求和防范投机之间寻求平衡。

（二）开发商融资环境改善，行业风险降低

对于中国的房地产开发商而言，美元降息同样带来了积极影响。降息使得房企的海外融资成本大幅降低。在过去，许多大型房企为了获取资金，会在海外发行美元债。但由于利率较高，偿债压力巨大。随着美元降息，这些房企偿还美元债的利息支出将减少。同时，美元降息往往会导致人民币预期增强，这意味着房企在偿还外债时，换算成人民币的成本进一步降低。融资环境的改善，有助于房企拓宽融资渠道，获得更多的资金支持。有了充足的资金，房企能够更好地推进项目建设，提升项目交付能力，减少因资金链断裂而导致的烂尾楼风险。然而，当前房地产市场需求端的疲软问题依然严峻。尽管融资环境改善，但如果市场上没有足够的购房者，房屋库存积压，单纯依靠金融政策的支持，也难以从根本上扭转市场走势。

（三）市场预期转变，信心有所提振

宽松的金融环境以及美元降息的信号，有可能重塑市场预期，增强购房者的信心。当市场预期利率将持续下降，房价可能企稳回升时，购房者会担心错过最佳购房时机，从而加快购房决策。回顾历史数据，在以往美联储降息周期中，部分一线城市的新房成交量出现了显著增长。例如，在 2019 年美联储的降息周期内，深圳的新房成交量同比增长了 20% 左右。然而，当前中国经济尚未完全从疫情以及其他多重因素的影响中复苏，居民对工作稳定性和收入增长的担忧依然存在。这种担忧在一定程度上抑制了购房意愿。即使市场预期有所转变，购房者在做出购房决策时，依然会保持谨慎态度。

（四）城市分化加剧，一线城市受益更明显

美元降息对中国不同城市的楼市影响存在显著差异。一线和强二线城市由于拥有强大的产业支撑和持续的人口流入，其房价抗跌性较强，在美元降息的背景下，可能迎来更多的买家。以北京为例，作为全国的政治、文化、国际交往和科技创新中心，拥有众多优质的企业和丰富的就业机会，吸引着大量人才涌入。在过去的降息周期中，北京的豪宅市场表现突出，成交量和成交价都有不同程度的上涨。而三四线城市则面临着截然不同的局面。这些城市普遍存在库存量大、人口流出的问题。产业基础相对薄弱，无法提供足够的就业岗位，导致年轻人口外流，购房需求持续减少。即使在美元降息带来的利好环境下，三四线城市的楼市依然难以出现大幅反弹，市场依然疲软。

随着中国人口老龄化程度的加深以及人口出生率的下降，人口结构发生了显著变化。这对房地产市场产生了深远的长期影响。一方面，老年人口增多，对住房的改善性需求逐渐减少；另一方面，年轻人口数量增长放缓，新增购房需求也相应减少。根据相关数据预测，未来几年，中国的购房适龄人口（25-44 岁）将呈现下降趋势。这种人口结构的变化意味着房地产市场的需求基础在逐渐削弱。即使美元降息带来一些短期的市场波动，但从长期来看，人口因素将制约中国楼市的发展，难以出现大规模的房价快速上涨和市场 “暴富” 现象。

市场库存压力依然存在。在过去的房地产市场发展过程中，部分城市出现了过度开发的情况，导致市场库存积压严重。尤其是三四线城市，库存去化周期较长。尽管近年来政府通过各种政策手段来促进库存消化，但目前库存压力依然较大。大量的库存意味着市场供大于求，房价上涨缺乏动力。即使美元降息带来一定的需求刺激，但在巨大的库存面前，市场供需关系难以在短期内得到根本改善。因此，市场库存问题也是阻碍中国楼市开启 “暴富” 模式的重要因素之一。

美元大降息的预期确实给中国楼市带来了一些积极的影响因素，如房贷利率下行、开发商融资环境改善、市场预期转变等。但综合考虑我国的政策调控、经济基本面、人口结构变化以及市场库存等多方面因素，中国楼市难以在短期内开启所谓的 “暴富” 模式。房地产市场将继续在政策的引导下，朝着平稳健康的方向发展。购房者和投资者应理性看待市场变化，根据自身实际需求和经济状况做出合理的决策。而房地产企业也需要适应市场新形势，加强自身竞争力，实现可持续发展。